LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL EN ARGENTINA
La siguiente es la ley completa de
Propiedad Horizontal en Argentina sancionada el
13 de octubre de 1948
ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un
edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos
de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común
podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas,
jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.
ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o
piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o
piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán
efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del
piso o departamento a que accedan.
ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento
de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o
constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a
fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad
de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos
pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta
baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin
la autorización de todos los propietarios.
ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al
valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario,
las expensas de administración y reparación de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en
la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del
edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en
dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios,
en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de
mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a
juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al
reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será
por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de
partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá
también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a
su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración,
por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede
ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para
administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por
acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a
los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías
necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige
una mayoría especial.
ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante
de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los
propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma
que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada
propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a
más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no
fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de
propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que
se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar
medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos.
ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas
las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier
clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede
pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo
resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la
destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a
contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de
negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según
valuación judicial.
ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la
vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se
asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los
propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el
representante o los propietarios afectados formularán la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio
sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto
hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a
cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese
la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el
uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios
afectados.
ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que
represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y
venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la
minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría
podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.
ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del
edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil,
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el
crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los
artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda
otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo
los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los
títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los
pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar,
etcétera.
ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
dec. 18734 - reglamentación ley 13512
Artículo 1 -
Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento
de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de
propietarios por el artículo 9º de la ley 13.512, dicho reglamento
podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos
por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir
horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la ley número
13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser
titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la
inscripción del referido reglamento.
Artículo 2 -
No se inscribirán en los registros públicos, títulos por los que se
constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre
pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con
anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se
lo presentare en ese acto en condiciones de la inscribirlo.
Artículo 3 -
El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre
las siguientes materias:
1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o
departamentos con relación al valor del conjunto;
3) Enumeración de las cosas comunes.
4) Usos de las cosas y servicios comunes.
5) Destino de las diferentes partes del inmueble.
6) Cargas comunes y contribución a las mismas.
7) Designación de representante o administrador; retribución y forma
de remoción; facultades y obligaciones.
8) Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas
para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el
reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos;
representación.
9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren
los artículos 5º y 6º del presente decreto.
10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de
habitar el inmueble.
11) Autorización que prescribe el artículo 27.
Artículo 4 -
Para la inscripción del reglamento de copropiedad y administración
deberá presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con
el formulario Nº 1 a que se refiere el artículo 29 y un plano de
edificio extendido en tela, firmado por profesional con título
habilitante. En dicho plano las unidades se designarán con
numeración corrida y comenzando por las de la primera planta; se
consignará las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad
y de las partes comunes del edificio y se destacará en color las
partes de propiedad exclusiva.
Artículo 5 -
Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al
artículo 10 de la ley 13.512, se harán constar en actas que firmarán
todos los presentes. El libro de actas será rubricado, en la Capital
Federal y territorios nacionales, por el Registro de la Propiedad, y
en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos
determinen. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro
y hacerse expedir copias de las actas, la que será certificada por
el representante de los propietarios o por las personas que éstos
designen. Las actas podrán ser protocolizadas. Será también
rubricado por la misma autoridad el libro de administración del
inmueble.
Artículo 6 -
A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una
escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o
departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la
persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por
expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser
transferido.
Artículo 7 -
El Banco Hipotecario Nacional concederá préstamos de fomento,
especiales u ordinarios, según corresponda a cada caso de acuerdo
con su ley orgánica, escalas de acuerdos e intereses y normas
internas que se dicten, para facilitar la construcción o la
adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos
o pisos que hubieran de adjudicarse a distintos propietarios, como
así también para la adquisición aislada de uno o más departamento o
pisos de un inmueble.
Artículo 8 -
Los préstamos que el Banco Hipotecario Nacional ha concedido o
acuerde por el sistema llamado de sociedad de propiedad colectiva,
podrán ser convertidos en préstamos individuales, siempre que los
interesados se ajusten al régimen de la ley 13.512 y cumplan los
requisitos que a ese efecto establezca el banco.
Artículo 9 -
Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal:
1) Los títulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre pisos o
departamentos.
2) Los títulos en que se constituyan, transfieran, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de hipoteca, usufructo, uso,
habitación, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre ellos.
3) Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen piso o
departamentos o derechos reales, aún cuando sea con la obligación de
parte del adjudicatario de transmitirlos a otro, o invertir su
importe en objetos determinados.
4) Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripción u ora
causa reconocieren adquirido el dominio o cualquier otro derecho
real sobre pisos o departamentos.
5) Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por
tiempo indeterminado, que exceda de un año.
6) Las ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos o pisos
o que inhibían a una persona de la libre disposición de los mismos.
Artículo 10 -
Sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones de la ley 1893,
Título XIV, en lo que fueren compatibles con el presente régimen,
para las inscripciones que se señalan en el artículo anterior se
aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que
contienen los artículos 6º, 7º, 11, 14 al 17, 35, 37 a 44, 46 a 56,
58 a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a 100, 102 a 111, 114 a
186, 190, 191, 193 a 207 del reglamento del Registro de la
Propiedad, como así también las disposiciones del decreto 10.961,
del 4 de mayo de 1937.
Artículo 11 -
Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:
1) Días y hora de presentación de título en el Registro.
2) Situación del edificio, calle, número, zona, designación numérica
y superficie de la unidad y su proporción en la copropiedad.
3) Valor, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del
derecho que se inscriba.
4) Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha.
5) Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor
se haga la inscripción.
6) Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien
proceda inmediatamente el derecho a inscribir.
7) Tomo y folio de la inscripción correspondiente al título
transmitente.
8) (Derogado por decreto 23.049/56).
9) Constancia de haber solicitado los certificados del registro.
10) Designación de la escribanía, oficina o archivo en que existen
el título original.
11) Nombre y jurisdicción del funcionario, juez o tribunal que haya
expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado la inscripción.
12) Firma del encargado del Registro.
Artículo 12 -
Con los formularios de adquisición que presenten los escribanos
juntamente con los testimonios del acto a inscribir y los originales
de los oficios que por duplicado remitan los jueces se
confeccionarán los protocolos de Registro de Propiedad Horizontal.
Este Registro se llevará abriendo uno particular a cada piso o
departamento, se asentará por primera partida la primera
inscripción, ligándose por notas marginales todas las posteriores
inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas al mismo piso o
departamento.
Artículo 13 -
Las inscripciones de dominio de las distintas unidades que
constituyen una finca, se ligarán la primera vez por notas a la
inscripción de dominio de la ley 1893.
Artículo 14 -
En las escrituras de transmisión de dominio de cada unidad, se hará
constar, cuando corresponda, la autorización de la Dirección General
Impositiva.
Artículo 15 -
Los libros del dominio de la propiedad horizontal serán llevados
para los inmuebles de la Capital Federal, por zona norte y zona sud,
según que los edificios estén situados en la parte que se extiende
al norte de la línea media de la Calle Rivadavia o en la parte que
se extiende al sud de la referida línea. En cuanto a los inmuebles
ubicados en los territorios nacionales, se abrirá un libro para cada
gobernación.
Artículo 16 -
Las inscripciones de cada piso o departamento pertenecientes a un
mismo edificio, llevarán igual número de orden que se denominará
número de edificio.
Artículo 17 -
El formulario del reglamento de copropiedad y administración, sus
eventuales modificaciones y el plano del edificio a que refiere el
artículo 4º, serán debidamente registrados.
Artículo 18 -
En el Registro de Hipotecas sobre la propiedad horizontal se
llevarán libros correspondientes a la zona norte y zona sud de la
Capital Federal y además libros especiales de ambas zonas para las
escrituras de hipotecas a favor del Banco Hipotecario Nacional.
También se abrirá un libro para cada gobernación.
Artículo 19 -
Las referencias de hipotecas, embargos y demás restricciones al
dominio, se anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.
Artículo 20 -
Si en garantía de una misma obligación, se grava con hipoteca varios
pisos o departamentos, se deberá presentar un formulario de
inscripción por cada departamento.
Artículo 21 -
Cuando el reglamento de copropiedad y administración establezca
determinadas condiciones para la transferencia del piso o
departamento, el registro observará y suspenderá el trámite de la
inscripción del documento correspondiente hasta tanto se dé
cumplimiento a lo exigido por el aludido reglamento
Artículo 22 -
En los testimonios y oficios judiciales que se presenten para su
inscripción se hará constar, además de los datos que prescribe la
ley número 1893, los tomos, folios, números de orden de cada
inscripción de la propiedad horizontal, como así también del legajo
especial.
Artículo 23 -
Todo documento que se presente para su inscripción en el Registro de
la Propiedad Horizontal, se asentará en los libros diarios e índice
que se llevan actualmente, en los que se dejará constancia del tomo
y folio correspondiente.
Artículo 24 -
Los escribanos de registro no autorizarán escrituras públicas de
constitución o traspaso de dominio u otros derechos reales sobre
pisos o departamentos, si no se hubiese inscripto previamente el
reglamento de copropiedad y administración en el registro de
propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto
simultáneamente con el título. Deberán asimismo exigir constancia de
que el edificio ha sido asegurado contra incendio, conforme a lo
establecido en el artículo 11 de la ley 13.512, como también de la
autorización municipal que prevé el artículo 27 de este decreto.
Artículo 25 -
(Derogado por decreto 7795/55).
Artículo 26 -
A los efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuación de
cada piso o departamento irá incluida la parte proporcional del
valor atribuido al terreno y a las cosas de propiedad común. La
proporción entre esa valuación y la que corresponde al conjunto del
inmueble, permanecerá inalterable. Si en algún departamento o piso
se realizasen mejoras o se agregasen detalles de ornamentación que
justifiquen el aumento del impuesto una valuación de adicional se
establecerá por separado por ese fin.
Artículo 27 -
Las autoridades municipales podrán establecer los requisitos que
deben reunir los edificios que hayan de someterse al régimen de la
ley 13512 y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez
otorgadas, no podrán revocarse.
Artículo 28 -
Las decisiones que tome válidamente la mayoría de propietarios serán
comunicados a los interesados ausentes por carta certificada.
Artículo 29 -
Apruébanse los modelos de formularios anexos al presente decreto los
que, además de los recaudos que establece el artículo 4 del decreto
104/61, deberán presentar un margen de siete centímetros.
Artículo 30 -
Comuníquese, etc.
|
Compartir este articulo : |
| | | | |
|
Como
publicitar aquí
Contacto